Na začiatku musím venovať jednu minútu nudným princípom určovania znaleckej ceny. O to zreteľnejšie potom uvidíte čarovanie so znaleckými posudkami na základe Vyhlášky 254/2010 Z.z., ktorou sa stanovuje všeobecná hodnota pozemku (VŠH). Najskôr si znalec zvolí metódu výpočtu, ktorú použije. Pri hodnotení pozemkov sa najčastejšie používa metóda polohovej diferenciácie. S ostatnými metódami nemá zmysel zaťažovať sa, keďže pri všetkých tu uvedených posudkoch je použitá iba táto metóda. Cena na jeden m2 sa pri tejto metóde vypočíta tak, že východisková hodnota pozemku sa vynásobí siedmimi koeficientami. Pre Bratislavu vyhláška stanovuje východiskovú hodnotu 66,39 EUR/m2 (v prepočte 2.000 SKK). Názvami koeficientov a kategóriami nebudem zbytočne zaťažovať, pre naše potreby nám bude stačiť vedieť tieto dve veci:
Prvých 5 koeficientov by malo byť približne rovnakých (vychádzajú z tejto tabuľky) a znalec by ich nemal vedieť ovplyvniť. Posledné dva sú čiastočne subjektívne a znalec nimi povyšuje alebo redukuje cenu, ktorá vyšla z predchádzajúcich piatich.
Ak znalec stanovuje koeficient vyššie ako 1.00, tak cenu zvyšuje, ak nižšie ako 1.00, tak cenu znižuje. JE ALE DÔLEŽITĚ SI UVEDOMIŤ, že každá desatina koeficientu nad 1.00 znamená zvýšenie konečnej ceny o 10% a každá desatina pod 1.00 znamená zníženie konečnej ceny o 10%. Vysvetlím to na jednoduchom príklade. Ak je jeden koeficient 1.20, zvýši sa konečná cena o 20%. Ak je druhý koeficient 0.50 zníži sa konečná cena o 50%. Ak existujú iba tieto dva koeficienty, konečná cena bude 60% východiskovej ceny (100% x 1.2 x 0.5).
Teraz, keď máme základné znalosti o stanovovaní znaleckých cien, poďme sa pozrieť ako dokáže znalec premeniť víno na vodu, lebo iba amatér by to robil opačne. Podozrenie z manipulácie ceny vyvoláva už samotný fakt, že traja znalci v štyroch posudkoch ohodnotia tie isté pozemky od 210,80 EUR/m2 po 639,43 EUR/m2.
Prvou zaujímavosťou je to, že znalec, ktorý hodnotil tie isté pozemky 2x, dospel k dvom rôznym cenám. Prvýkrát v roku 2010 na objednávku kupujúceho stanovil cenu mestských pozemkov na 210,80 EUR/m2. Druhýkrát v roku 2012 na objednávku magistrátu ohodnotil tie isté pozemky na 250,95 EUR/m2.
Ešte zaujímavejšie je to pri druhom znalcovi. Ten v roku 2012 stanovil predajnú cenu mestských pozemkov na 254,09 EUR/m2, i keď sa podľa jeho posudku ceny v tejto oblasti pohybujú od 450 do 600 EUR. Tento istý znalec však v roku 2007 ohodnocoval pozemky, ktoré mesto kupovalo od súkromnej firmy Strabag Development SK, s. r. o. v tej istej lokalite. Iróniou osudu to boli takmer identické pozemky vzdialené približne 100 metrov vzdušnou čiarou (pozemok parc. č. 15140/56). Tieto však mali podľa znalca hodnotu 447,62 €/m2 (mapku s oboma pozemkami nájdete tu).
Odkaz na znalecký posudok č. 13/2012, zo dňa 19.03.2012 (Ing. Jozef Fajnor) – 254,09 EUR/m2 (7.654,72 SKK/m2)
Odkaz na znalecký posudok č. 40/2007, zo dňa 08.10.2007 (Ing. Jozef Fajnor) – 447,62 EUR/m2 (13.485 SKK/m2)
Ako to znalec Ing. Jozef Fajnor dokázal? Pozrime sa detailnejšie na výpočet:
1) tieto koeficienty sú vypočítane iba kvôli snahe ukázať, kde vzniká hlavný rozdiel v cene
2) koeficient je násobkom prvých piatich koeficientov (kS, kV, kD, kP, kI)
3) hlavný dôvod rozdielu vo všeobecnej hodnote pozemku (VŠH)
4) koeficient je násobkom posledných dvoch koeficientov (kZ, kR)
5) koeficient polohovej diferenciácie (kPD) vypočítaný podľa Vyhlášky 254/2010 Z.z
6) jednotková všeobecná hodnota pozemku (VŠHMJ) vypočítaná podľa Vyhlášky 254/2010 Z.z
Ako môžete vidieť, pri prvých piatich koeficientoch majú mestské pozemky vyššiu cenu, ako tie súkromné. Je to logické, keďže ležia bližšie k hlavným ťahom a preto majú lepšiu obchodnú polohu. Všetko sa ale zmenilo pri koeficiente redukujúcich faktorov. Kým pri pozemkoch, ktoré mesto kupovalo, neexistovali podľa znalca žiadne dôvody redukujúce cenu, tak pri pozemkoch, ktoré mesto predávalo, boli tieto dôvody tak závažné, že znížili cenu na polovicu. Takúto redukciu ceny musí znalec vo svojom posudku, samozrejme, zdôvodniť. Dôvodom, pre ktorý znalec Ing. Jozef Fajnor zredukoval cenu bol: „rušivým hlukom z cestnej, leteckej a železničnej dopravy v obytných oblastiach“. Vzhľadom k tomu, že oba pozemky sa od seba nachádzajú v rozmedzí od 100 do 350 metrov (najkratšia a najdlhšia vzdialenosť), pozrime sa detailnejšie na zdroje rušivého hluku. Vzhľadom k uvedenej vzdialenosti medzi pozemkami a vzdialenosťou od letiska približne 4500 metrov (tu je mapka) budem považovať hluk z leteckej dopravy na pozemky za identický, to znamená bez vplyvu na cenu pozemku. Najbližšou železničnou dopravou od pozemkov sú takmer identicky vzdialené železničné stanice Vinohrady a Nové Mesto. Obe sa nachádzajú približne 1300 metrov od pozemkov (tu je mapka), preto rovnako ako v prvom prípade budem považovať hluk zo železničnej dopravy na pozemky za identický, to znamená bez vplyvu na cenu pozemku. Rozdielna môže byť iba vzdialenosť od najbližšieho ruchu z cestnej dopravy (tu je mapka), ktorý preto uvádzam v nasledujúcej tabuľke:
Pripúšťam, že hluk z cestnej dopravy bude pri mestských pozemkoch vyšší. Ak to má ale naozaj taký zásadný vplyv na cenu, potom by v tomto okolí mali byť najlacnejšie byty a obchodné priestory v Bratislave. Možno túto skutočnosť niekto zabudol povedať investorom stavajúcim Tri veže a obchodné centrum Central, pretože pozemky, na ktorých stoja tieto stavby sú ovplyvnené rovnakým hlukom z cestnej dopravy ako pozemky pod hotelom Hilton. Nemenej dôležitou je otázka, ako môže rušivý hluk, ktorý podľa znalca spôsobuje tak výraznu redukciu ceny jedného pozemku, po 100 metroch úplne ustať a nemať vôbec žiadny vplyv na cenu druhého pozemku? Keďže na tie isté pozemky máme viac posudkov, skúsme porovnať ceny zo znaleckých posudkov pána Ing. Jozefa Fajnora s cenami zo znaleckého posudku Ing. Petra Kapustu, ktorý rovnako na objednávku mesta ohodnocoval pozemky pod hotelom Hilton. Tu je porovnanie:
Odkaz na znalecký posudok č. 139/2011, zo dňa 22.11.2011 (Ing. Peter Kapusta) – 439,17 EUR/m2(13.230,44 SKK/m2)
Na základe uvedeného je podľa mňa každému zrejmé, že so znaleckými posudkami nie je v tomto prípade všetko v poriadku. Rovnako primátorove obhajovanie predaja (ktoré nájdete tu), že pozemky pod hotelom mesto predalo za trhovú cenu: „1.037 mil. eur“ to znamená 251 EUR/m2 pláva na vode, ba priam sa potápa.
Kladiete si otázku, čo s tým? Uvidíme čo povie vyšetrovateľ, vzhľadom k tomu, že som v tejto veci podal trestné oznámenie na neznámeho páchateľa (ktoré nájdete tu). Taktiež som podal sťažnosť voči znalcom na Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky, ktoré dohliada nad ich činnosťou (ktoré nájdete tu). Aj keď si nerobím ilúzie o týchto inštitúciách, som zvedavý, ako sa s danými skutočnosťami vysporiadajú a ako ich zdôvodnia.
Ktorý z uvedených posudkov odráža trhovú cenu a ktorý nie nechám na Vaše uváženie. Dávam ale do pozornosti, že okrem výbornej znalosti rušivého hluku disponuje znalec Ing. Jozef Fajnor aj iným neskutočným darom. Je to dar ohodnocovať spravidla tie najdôležitejšie predaje mesta. Ako príklad uvádzam jeho nasledujúce znalecké posudky:
posudok číslo 23/2005 na pozemky mesta v areáli PKO,
posudok číslo 40/2007 na pozemky, ktoré kupovalo mesto pri hoteli Hilton
posudok číslo 15/2011 na budovu a pozemky v PKO
posudok číslo 52/2011 na pozemky mesta na Radlinského ulici
posudok číslo 13/2012 na pozemky pod hotelom Hilton
posudky číslo 21/2012, 22/2012 a 37/2012 na pozemky zamieňané v prípade Kráľovej hory
posudok číslo 25/2012 ohľadom predaja pozemkov pod benzínovou pumpou SHELL
V ďalšej časti blogu budem rozoberať, kto všetko sa na predaji podielal, čím k nemu prispel a aký nato mohol mať dôvod.
Ak sa Vám môj článok na blogu páčil, prosím podporte ho hlasovaním na Vybrali SME (po kliknutí sem) ako aj cez označenie Dobrý článok pod textom. Prispejete tým k zvýšeniu jeho čítanosti. Ďakujem.
