Švajčiarska hypotéka

Prvá otázka,ktorú si klient položí je: Načo mi je hypotéka,kde počas celej doby platím len úroky? Poďme sa na túto otázku pozrieť detailnejšie. Ukážme si to na konkrétnom príklade.

Splátka sa delí na časť úrokov t.j. 13 500 Sk a druhú časť tvorý splátka istiny 3346 Sk, kumulatívne nám to výde v zadaní uvedených 16 846 Sk.

Pri klasickej hypotéke klient preplatí za 30 rokov na úrokoch 3 064 532 Sk pričom pri švajčiarskej hypotéke, kedže stále platim úroky z celej sumy (3 000 000), preplatí klient 4 860 000,00 Sk

Kde sa teda skrýva benefit švajčiarskej hypotéky, keď preplatenie na úrokoch je také vysoké? Klient počas celého obdobia úveru investuje stále rovnakú časť splátky t.j. istiny pomocou investičného životného poistenia. To znamená že každý mesiac počas 30 rokov bude 3 346 Sk umiestnených cez IŽP v podielových fondoch pre potreby investovania. Na konci obdobia má klient pri 8 % zhodnotení k disppozícii 4 061 000, splatí istinu banke, v konkretnom prípade 3 000 000 Sk a zostatok je zisk z investovania t.j 1 061 000

Zhrnutie splátok a výnosov klienta

Klient dostane takto naservirované zhrnutie, kde sa buď dozvie, ze jeho preplatenie švajčiarska hypotéka zníži na 67% alebo dostane informáciu o nasporení dodatočného kapitálu popri splátke hypotéky t.j 1 060 000 SK

Pri takto komunikovanom poradenstve je pre bežného človeka tažko takto navrhnutú hypotéku neprijať.

Kde je teda háčik? V nasledujúcih bodoch sa posnažím vysvetliť, prečo daná hypotéka je manipulačný produkt, kde sa už nejedná len o stratu dôvery v poradcov,ale aj možnosti,že môj dom aj po 30 rokoch úveru mojím domom stále nebude celý môj.

1. 1 1. Klient podstupuje trhové riziko pri svojej investícii. Trhové riziko znamená, že 8 %. p.a. na 30 rokov kvôli nepriaznivému vývoju na trhu nemusí byť dosiahnutých. Čo v prípade, že výnos bude „len“ 5 %? Klient sporením dosiahne len cca. 2 410 000 Sk,čo mu nebude stačiť na vyplatenie istiny a bude musieť doplatiť cca. 590 000 Sk. Vtip? Ani nie.

2. 8 % zhodnotenie p.a je už očistené od poplatkov t.j. spravcovských, vstupných a depozitných. To znamená,že v reále musí robiť trh okolo 10 %. Ja osobne pri projekciách udávam klientom 6 % p.a.

3. Ak sa zvýši úroková sadza za úver na 7 %,tak ani 8 % zhodnotenie p.a. nebude dostačujúce na vyplatenie istiny. To znamená,že zvyšovanie úrokových sadzieb negatívne ovplyvnuje nasporený kapitál na konci obdobia.

4. Projekcie majú svoje nedostatky. Po 20 rokoch sporenia pri 8% p.a. má klient na sporiacom účte cca. 1 400 000 Sk, chýba mu zhruba 1 600 000 na splatenie istiny. V nasledujúcich rokoch by mal byť kapitál presúvaných do menej rizikovych cenných papierov. Kedže, my stále némame dostatok kapitálu na splatenie istiny, musí naša investícia ostať v „riziku“ a tým sa vystavuje náhlemu prepadnutiu trhu v nesprávnom okamihu.

5. V 99 % klient nie je dostatočne informovaný o rizikách,ktoré môžu pri švajčiarskej hypotéke nastať. Klient často krát vobec nevie,že na konci obdobia nemusí mať dostatok prostriedkov na vyplatenie istiny. Ak by totiž boli informovaní, tak emočne je len málo jedincov,ktorý by uprednostnili neistý Cash-flow síce s možnosťou zarobiť,ale na druhej strane s možnosťou neistoty,že daný byt mi ani po 30 rokoch nemusí patriť.

6. Pri scoringu schvalovania hypotéky je suma investovaná cez poistku braná ako každomesačný náklad klienta,čo znevýhodňuje pre-scoring klienta.

7. Investovanie do fondov je robené cez investičné životné poistenie, kde je klient zatažený zbytočne vysokými poplatkami.

8. Daný produkt je náročný na kontrolu zo strany poradcu hlavne na konci obdobia. Kde bude poradca o 20 rokov? Bude poradca poradcom?

Ešte malá pikoška na záver. Poradcovia radi tvrdia, ak túto možnosť klientovi nepredám,tak ho oberám o peniaze. Švajčiarsku hypotéku som vysvetloval klientom s ekonomickým zameraním a ani jeden nebol ochotný ísť pri svojej kúpe nehnutelnosti do takto štrukturovaného produktu a spájať kúpu svojej nehnuteľnosti s trhovým rizikom. Ako a prečo poradcovia tvrdohlavo presadzujú švajčiarskú hypotéku, plus riešenie, ako jednoducho výnosy zo švajčiarskej hypotéky dosiahnuť bez rizika nesplatenia istiny uvediem v druhej časti.