Slováci majú radi nehnuteľnosti. Je to investícia ktorú vidno a betón sa zdá byť stávkou na istotu. Veď doteraz vždy bol. Ale nič nemusí trvať večne.
Kovid nielenže nespôsobil pokles cien ale naopak nárast v dvojciferných percentách ročne. Prichádzajúca inflácia a predpoveď vyšších hypotekárnych sadzieb popohnali kupujúcich aj ceny ešte vyššie.
Vojnový konflikt na u východného suseda spôsobil dopyt po prenájmoch a skresal ponuku aj o polovicu. Pokiaľ vidím tak ceny prenájmov sa zdvihli po koronovej stagnácii. A to ešte v sebe nemajú započítaný očakávaný rast energií.
Ale neexistuje aby ceny bytov rástli donekonečna. Samozrejme nominálna cena rásť môže ak sa budú znehodnocovať peniaze. Ale pomer medzi mzdami a cenou bytov má isté limity po prekročení ktorých sa trh zastaví.
Problém je, že znehodnocovanie peňazí je celkom pravdepodobné pretože zaplatiť konanie nezodpovedných dlžníkov znehodnotením peňazí sporiteľov je veľmi lákavé pre populistov všade v Európe.
Nafukovanie cenovej bubliny, aj tej realitnej, je spôsobené vierou v jedinečnú príležitosť ktorú nikto nechce zmeškať. Všade sa hovorí že ceny rozhodne nebudú klesať ak už tak len chvíľu stagnovať. No nekúp to. Ale ako viera v rast ženie ceny nahor, kríza dôvery v nekonečný rast môže situáciu razom obrátiť.
Nehnuteľnosti sa doteraz tešili celkom peknému zhodnoteniu pri nízkom až žiadnom zdanení. Aj nechať byt prázdny sa dosiaľ oplatilo.
Naopak predať byt a nechať si peniaze zmysel príliš nedávalo. Náklady na držbu bytu sa však môžu rapídne zvýšiť. Taktika zavrieť v byte radiátory a nechať ho stáť sa isto stretne s nepochopením susedov a udržiavací paušál isto narastie. Pri raste cien energií sa ľahko môžu skomplikovať aj nájomné vzťahy a vysoké nedoplatky na pleciach prenajímateľov môžu nejedného realitného investora od prenájmov odradiť.
Aj spoločnosť môže začať volať po väčšom zdanení majiteľov investičných bytov a možno sa dočkáme aj konca oslobodenia od dane z príjmu z predaja nehnuteľností. Už len samotný fakt ohlásenej zmeny doby držania z 5 napríklad na 10 rokov pre oslobodenie od dane z príjmu by mohol zamávať s ponukovou stranou.
K tomu rast hypotekárnych sadzieb s spojený s nárastom životných nákladov oseká dopytovú stranu. Neistota na trhu práce realitnému optimizmu tiež nepridá.
Mnohí sa cítia v bezpečí lebo si zabezpečili úrok na hypotekárnom úvere na dlhšiu dobu. Nuž, povedzme si otvorene, myslíte si že pri nových úrokových sadzbách okolo 3 % nie je možnosť ako trochu pošklbať aj ostatných? Napríklad taký poplatok za vedenie úverového účtu alebo čokoľvek iné v rámci poplatkov čo z vás vytiahne prílišný optimizmus. Chce to len trochu vynaliezavosti zo strany bánk.
Prichádza zima, aj keď sa nedostatkom energií viac straší ako predstavuje reálna hrozba aj tak sa kvôli nejakému chaosu môže stať že nejaký dodávateľ skrachuje, ľudia budú odstavení od dodávky tepla či teplej vody na týždeň či dva alebo budú musieť zaplatiť neúmerné ceny. Vtedy si možno aj mnohí podobne ako v čase korony povedia že bývanie v dome s lokálnym vlastným kúrením a možnosťou používať aj drevo a mať pod plnou kontrolou ceny bez handrkovania sa so susedmi a nutnosti dotovať neplatičov je výhoda ktorá stojí za to sa z bytu odsťahovať. Bývanie v bytovom dome v meste je síce pohodlné ale len vtedy ak všetko funguje ako má. A to fungovanie môže dostať teraz rôzne trhliny.
Rast cien energií, nárast neplatičov v bytových domoch či možné zmeny daňových zákonov sú tri príčiny prečo sa držba investičného bytu môže skomplikovať. Recesia a pokles kúpyschopného dopytu môžu skomplikovať ich výhodný predaj. Nič netrvá večne, ani eldorádo na realitnom trhu.
