Ťažko nájsť inú komoditu ktorej cena sa odvíja od toho koľko maximálne si na ňu môžete požičať. Pri bytoch to tak u nás zatiaľ je. Lebo ponuka a dopyt.
Pred rozbehom pandémie sa predpokladal negatívny dopad na ceny. Kovid sa stal byť tou čiernou labuťou ktorá zlomí rastovú krivku. Krátkodobé prenajímanie typu AirBnB bolo v troskách, celé segmenty boli dlhé mesiace zatvorené, ľudia dlhodobo na home office a študenti doma. Vyhliadky ekonomiky do budúcna nič moc. A predsa nielen že nie pokles ale dokonca rýchly rast.
Lebo ponuka a dopyt.
Kto ponúka:
ľudia ktorí potrebujú predať (rozvody, rozdelenie dedičstva, sťahovanie ) , títo sú predsa len motivovaní realizovať predaj a chcú sa dohodnúť
investičné byty ktoré sa neoplatia ( nevyšiel bussiness model s prenájmom a nie je možné pokryť financovanie)
investori ktorí vyberajú zisk
Klasickou skupinou je prvá ktorá je takpovediac bežnou ponukou. Otázka je koľko z ponuky tvoria a koľko z nich vychytajú ešte predtým než sa dostanú do verejnej inzercie. Podľa toho, čo vidno na realitných portáloch takýchto bytov veľa nie je.
Korona mala zasiahnuť koncept investičných bytov za účelom krátkodobého prenájmu a zrejme aj dlhodobého financovaný z príjmov z prenájmu bytov.
Ktovie aké rezervy mali takíto investori a koľko z takýchto bytov sa dostalo na trh ale nevyzerá to na veľmi veľa. Skôr sa byty určené na AirBnB presunuli do ponuky dlhodobého prenájmu. Aký tam mali úspech to nevedno.
Technicky bolo možné požiadať o odklad splátok hypotekárnych úverov raz a to najviac na 9 mesiacov. Zaujímavé by boli údaje koľko takýchto odkladov bolo poskytnutých a akému typu hypotekárneho dlžníka.
Investičné byty skupované firmami sa zrejme sústreďujú na novostavby či projekty vo výstavbe a prenájom pre turistov je skôr oblasti starého mesta. Je dosť možné že niektoré staršie byty s rôznymi hendikepmi sa síce snažia ceny dorovnať ale otázne je či sa tento zámer v požadovanej cene aj podarí zrealizovať. Potom je už len dôležité či majiteľ je ochotný a nútený skutočne predať alebo len nahadzuje udicu.
Ono taký investičný potenciál bytu ako sporenie na dôchodok je iný pri byte v už 100 ročnom dome v centre ktorý isto výdrží aj ďalšie storočie. Aj relatívne nové stavby sa v pohode dožijú vášho dôchodku. No už dnes 40-ročné zateplené paneláky zrejme čaká do 30 rokov nejedno rekonštrukčné dobrodružstvo a ich ceny najmä ak ešte stále splácajú zatepľovacie úvery nedávajú vždy racionálnu možnosť aby sa predali za ponúkanú cenu.
Pravda, vždy sa bavíme o cene v rámci jej relatívneho porovnania k priemernej mzde. Lebo byt na konci mesta môže stáť aj milióny ak sa euro veľmi znehodnotí. Hypotekárne úroky sú nízke teraz, a zrejme budú už prinajmenšom mierne stúpať.
Predaje kôli zdražovaniu obsluhy hypotekárneho dlhu asi masovo nehrozia aspoň u neinvestičných bytov. Hypotekárni dlžníci sú predsa len masa ktorú sa štát pokúsi ochrániť ak sa to bude čo i len trochu dať.
S investičnými bytmi je to iné. Tam môžu naraziť na snahu zvýšiť dane z nehnuteľností a vymáhať riadne platenie daní z prenájmu. To by síce priam ponúkalo možnosť si to premietnuť do výšky nájmu len či bude po komerčnom nájme aj dostatočný dopyt. Pretože ponuka je zatiaľ celkom dostatočná a ceny priaznivé.
Najdôležitejším argumentom proti výpredaju prázdnych bytov je to, že peniaze v nich vložené nemajú ľudia (pri bytoch nezaťažených hypotekárnym úverom) kde vložiť. Slováci akciám neveria a tak hoc by byt zarobil čo i len na energie, opravy a poplatky, už tak sa ho oplatí držať.
To celkom praje konceptu bývania v nájme ale ten nie je u nás veľmi obľúbený a každý kto chce dlhodobo bývať na jednom mieste sa rozhoduje pre kúpu. Aj keď časy sa môžu zmeniť aj u nás.
Aj keď cena dlhodobo rastie, vždy je najlepšie vyhnúť kúpe tesne pred vrcholom rastu lebo tam môžeme dosť prerobiť a vyčkávaním sa dá získať. Kedy to je, to už je odhad ktorý nás delí od úspešných hráčov na burze.
V roku 2008 sa cena prepadla a na pôvodnú výšku stúpala pár rokov. Ktovie kedy sa zlomí tá súčasná. Žiadny rast nie je zrejme nekonečný.
Dopyt dnes vyrába generácia husákových detí zo silných populačných ročníkov. Momentom na zamyslenie je , aký dopyt vyvolajú o 20 či 30 rokov oveľa menšie populačné ročníky. Najmä ak sa husákove deti odsťahujú z hlavného mesta späť na vidiek na dôchodok hoc aj len z číreho sentimentu.
A možno už pokovidová ekonomická recesia vyženie potenciálnych kupcov za hranice za lepším zajtrajškom ako sa im núka doma. Preto sa stojí zamyslieť aj nad tým, ako vo svojom vysnívanom byte vidíte svoje bývanie aj o 20 či 30 rokov, alebo rozmýšľate aj o tom aký asi dopyt môže byť po vašom byte v budúcnosti v prípade predaja.
No a v Bratislave platí paradox perspektívy: Alebo bývať draho pod hradom s výhľadom na Petržalku alebo lacnejšie v Petržalke s výhľadom na hrad.
