Predaj a kúpu nehnuteľnosti nerobíme každý mesiac. Pre drvivú väčšinu občanov predstavuje výnimočný a ojedinelý úkon, pričom pre niektorých takmer nedosiahnuteľný. Okrem toho si na kúpu nehnuteľnosti ľudia berú hypotéku, čím sa zadĺžia takmer na celý produktívny život.
Aj preto by mal štát poskytnúť ochranu vlastníkom a nadobúdateľom nehnuteľnosti. To sa však nedeje v dostatočnej miere a čoraz častejšie počúvame o bytovej mafii, úžerníkoch, čo požičiavajú za vysoký úrok či dražobných špekulantoch. U mnohých to vyvoláva otázky - kedy konečne štátne orgány zabezpečia elimináciu týchto káuz, a zároveň spravodlivé potrestanie páchateľov?
Na pomenovanie riešení tohto problému sa však treba pozrieť na celý proces kúpy a predaja nehnuteľností.
Ako prísť o nehnuteľnosť a spôsoby páchania podvodov
Bytová mafia je často organizovaná skupinka jednotlivcov, kde má každý presne určenú úlohu. Vytipujú si vhodný „objekt“ a „subjekt“ a keď svoju činnosť dokončia, zostanú po nich následky, ktoré by nikto z nás nechcel zažiť.
Keďže podvodníci sú veľmi sofistikovaní a naša legislatíva nie je úplne pružná, rozhodol som sa na základe medializovaných prípadov popísať, ako to sa dopúšťajú podvodov na obyvateľoch.
1. Prevod nehnuteľnosti
- Cez prostredníka na základe sfalšovaného splnomocnenia
Nastrčenou osobou môže byť biely kôň alebo aj bezdomovec. Sfalšujú buď overenie podpisu, pričom takéto overenia podpisu matrikou je ťažšie zistiť, pretože na rozdiel od notára sa overené podpisy neevidujú v žiadnom centrálnom registri.
Alebo pri udelení plnej moci za vlastníka koná nastrčený "herec", ktorý sa vydáva za skutočného vlastníka a ktorému vystavia falošné doklady. V praxi sa ale vyskytol aj prípad, keď súčasťou organizovanej skupiny - mafie bol aj notár, ktorý overoval podpisy osôb, o ktorých vedel, že sa len vydávajú a nie sú skutočnými vlastníkmi nehnuteľností.
- Nehnuteľnosť sa prevedie priamo, bez splnomocnenia
Opäť sa pri prevode využívajú "herci", ktorí sa podobajú na vlastníka. Podvodníci majú sfalšované doklady starších ľudí (časté obete). V praxi k výrobe falošných dokladov dochádzalo aj na základe lustrácií na polícií, kde si ich členovia mafie zabezpečovali.
Keď už členovia bytovej mafie majú prevod za sebou, následne na to nehnuteľnosť prevedú na tretiu osobu. Známe sú príklady, keď to boli práve blízke osoby týchto podvodníkov, ktorí za byt či dom zaplatili len symbolické euro, nie kúpne ceny uvedené v zmluvách.
Z praxe poznáme aj prípady, keď sa pôvodný vlastník po odhalení skutku domáhal určenia vlastníckeho práva na súde. Po jeho úspešnom skončení si od tretej osoby, ktorá nehnuteľnosť nadobudla, potom ešte vymáhal vydanie bezdôvodného obohatenia vo výške nájomného, čím dochádzalo k ešte väčšiemu poškodeniu tejto tretej osoby.
Príklad z reálneho života: Gauneri rafinovaným spôsobom vystavia kúpnopredajnú zmluvu bez vedomia majiteľa. Miesto neho ju podpíše podvodník alebo ním nastrčená osoba. Práve takýto spôsob predaja bytu bol podľa polície v pozadí vraždy Miroslava F. († 57), ktorého našli s dobitou tvárou pri bratislavskom jazere Kuchajda. Vo vyšetrovacej väzbe je z vraždy obvinená Xénie I. (46). Byt zavraždeného majiteľa realitka už predala ďalšej osobe.
2. vytipovanie vlastníka nehnuteľnosti
Bytoví špekulanti si zámerne vyberajú seniorov, ľudí s nízkym právnym vedomím, často vo finančných problémoch. Tieto sú zraniteľnejšie, pretože ľahšie naletia na sľuby alebo potrebujú finančnú pomoc a pod rôznymi zámienkami podpíšu zmluvu.
Niekedy aj vedia, že podpisujú prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, avšak dôverujú páchateľovi, že ide len o dočasný prevod a nehnuteľnosť je zábezpekou za vrátenie požičaných peňazí. Toto sa využíva často vtedy, keď vlastník nehnuteľnosti má exekúcie a potrebuje peniaze - banka by mu totiž nepožičala. Ľahko ho potom zneužiť na tieto praktiky. Často sa z týchto ľudí stávajú bezdomovci, pričom sú známe aj prípady, keď sa títo pôvodní vlastníci následne stali nezvestnými, resp. sa našli mŕtvi.
Príklady z reálneho života: V Dunajskej Strede našli dezorientovaného Ondreja B. (74). Podpísal plnú moc žene a zakrátko prišiel o 2-izbový byt v Bratislave. Prichýlila ho dcéra, u ktorej zúfalý starec o štyri mesiace zomrel.
Do tiesne sa dostalo viacero ľudí. Medzi nimi aj podnikateľka z okolia Žiliny. Na dom jej uvalili exekúciu pre dlh vo výške 1 600 €. Úver si už nedokázala vybaviť sama, preto cez inzerát kontaktovala Jozefa. Ten jej sľúbil vybavenie úveru a vyplatenie exekúcií. Mala podpísať kúpno-predajnú zmluvu a nehnuteľnosť dočasne prepísať na investora. Z úveru, ktorý vybavil na nehnuteľnosť v hodnote vyše 200 000 €, podnikateľka dostala necelých 20 000 €. Následne sa Jozef odmlčal. Po pár mesiacoch už podnikateľka nebola vlastníčkou domu, majiteľom sa stal investor.
3. “Realitní“ podvodníci
Bytoví podvodníci sa vydávajú za zamestnancov dražobnej spoločnosti alebo realitnej kancelárie. Akože reagujú na inzeráty osôb, ktoré chcú kúpiť nehnuteľnosť. Takýmto kupujúcim pošlú falošné fotografie s informáciami o nehnuteľnosti s tým, že je potrebné rýchlo reagovať na ponuku - poslať zálohu. No po jej vyplatení ich už nemožno kontaktovať či nájsť.
4. Fiktívny dlh
Menej sa stretávame s prípadmi, keď vydierači blízki bytovej mafii donútia vlastníka nehnuteľnosti uznať fiktívny dlh, spod ktorého sa následne mohol poškodený oslobodiť prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, inak mu hrozia násilím alebo toto na ňom aj použijú. Tento spôsob spáchania uplatnili členovia bytovej mafie najmä vo vzťahu k dedičom nehnuteľnosti po vlastníkovi, ktorý nemal príbuzných a nehnuteľnosť odkázal v závete osobám, ktoré sa o neho starali.
Bytová mafia - obete
V prípade špinavého biznisu bytovej mafie sú poškodenými pôvodný vlastník, ako aj nový vlastník. Avšak čierny peter zostane iba jednému z nich, pričom je to najčastejšie nový „domnelý“ vlastník.
Aj napriek skutočnosti, že počet prípadov obetí bytovej mafie nie je zanedbateľný, doposiaľ nebola prijatá žiadna ucelenejšia legislatíva, alebo vykonané iné kroky za účelom odstránenia takejto mafie, alebo jej úplného odstránenia.
Štát by mal byť schopný poskytovať ochranu vlastníkom a nadobúdateľom nehnuteľnosti. Pričom však jedným dychom dodávam, že tým nesmie spôsobiť prílišnú nepružnosť v oblastí nehnuteľností pri ich kúpe a predaji.
Ako vyriešiť bytovú mafiu
Potrebujeme zabezpečiť zmenu legislatívy, kde by akékoľvek osvedčenie pravosti podpisu na zmluve pri predaji nehnuteľnosti mohol vykonať iba notár,a to po overení totožnosti minimálne dvomi dokladmi. Okrem toho by notár musel pri osvedčovaní podpisu používať register stratených a odcudzených dokladov, pretože tie často bytová mafia používa na páchanie podvodov.
Ďalším opatrením by malo byť povinné overenie pravosti podpisu na listine prostredníctvom notárskeho registra (eliminácia falšovania osvedčovacích doložiek na zmluvách) zo strany okresných úradov v konaní o povolení vkladu práva do katastra nehnuteľností.
Je tiež nevyhnutné zlepšiť službu „strážca listu vlastníctva“, ktorú spustil Úrad geodézie, kartografie a katastra SR. Táto služba by mala zabezpečovať bezplatnú notifikáciu vyznačenia plomby na liste vlastníctva mailom a jej lepšie prezentovanie zo strany úradu. V danom prípade ide však o jedno z mála opatrení, ktoré môže byť užitočné.
V neposlednom rade je na diskusiu, či by nebolo vhodnejšie zveriť systém katastra nehnuteľností a vykonávania jednotlivých zápisov autorizovaným osobám (notári, advokáti, a pod.). Tí by boli pre svoju činnosť poistení a ich zodpovednosť by bola objektívna.
SPOLU to môžeme zvládnuť
Paradox, ktorý ma udivuje je to, že zákon vyžaduje pri predaji nehnuteľnosti osvedčenie pravosti podpisu predávajúceho, no pri zriadení záložného práva nič také nepožaduje.
Zámerom (prípadných) eliminujúcich opatrení v pôsobení bytovej mafie nie je stanovenie stále nových a nových povinností pre zmluvné strany. Cieľ je však taký, aby sme citlivo zmenili také ustanovenia príslušných zákonov, ktoré je možné v súčasnosti zneužiť a ich zmenou zároveň neprinesie nadbytočnú byrokraciu pre účastníkov zmlúv.
Všetky vyššie uvedené opatrenia je možné aplikovať, alebo zdokonaľovať iba za predpokladu poznania danej problematiky a neustáleho vyhodnocovania účinnosti prijatých opatrení.
Som presvedčený, že dokážem SPOLU s mojím tímom pomôcť aj v tejto problematike s cieľom pomôcť čo najväčšiemu počtu ľudí a odstrániť niektoré nežiadúce javy.
Volám sa Pavel Nechala a kandidujem do parlamentu v koalícii PS/Spolu pod číslom 31, pretože mi záleží na tom, aby Slovensko bolo spravodlivá krajina.
Pavel Nechala, aby spravodlivosť vyhrala.
Prečítajte si viac o mne www.pavelnechala.sk
