V Košiciach sa nachádza veľké množstvo nevysporiadaných pozemkov, ktoré sú negatívnym dedičstvom od pádu socializmu. Za vyše tridsať rokov od revolúcie sa v tejto téme neurobilo veľa. Mesto ani štát pozemky takmer nevykupovali, pôvodní vlastníci postupne zomierali, a tak sa prostredníctvom dedičských konaní pozemky výrazne rozdrobili na fragmenty. Problém sa tak iba prehlboval a premárnili sme približne 30 rokov, kedy sme ho mohli postupne riešiť. V poslednej dobe sa stretávame s fenoménom vykupovania týchto pozemkov. Zväčša však ide o súkromné spoločnosti alebo fyzické osoby. Situácia začína byť neudržateľná a je potrebné sa ňou zaoberať nielen na úrovni mesta, ale aj na úrovni štátu. Mesto Košice nie je jediné, ktoré trápia nevysporiadané pozemky, podobný problém sa objavuje vo väčšine slovenských miest. Niekde však iniciatíva riešiť tento problém musí vzniknúť a je vhodné, aby samosprávy tento problém riešili so štátom spoločne, keďže tak majú oveľa väčšiu silu.
Jednou zo spoločností, ktoré vykupujú zdanlivo bezcenné pozemky je aj žilinské družstvo ODEKO. Zvýšenú mieru popularity medzi verejnosťou získali najmä kvôli ich deklarovanému zámeru výstavby parkovacieho domu na Berlínskej ulici v mestskej časti Sídlisko Ťahanovce. V tomto blogu sa zameriam na vytvorenie zoznamu všetkých pozemkov, ktoré v Košiciach toto družstvo vlastní. Pozemky rozdelím podľa mestských častí, aby sa blog stal prehľadnejším. Čo spája tieto pozemky sa dozviete v nasledujúcich riadkoch:
MČ Sídlisko Ťahanovce
O situácii vo vnútrobloku na Berlínskej ulici som písal už mnohokrát (naposledy tu a obsiahlejšie v chronologickom poradí napr. tu), preto si v tomto prípade dovolím byť stručný. Pravdepodobne už všetci Ťahanovčania o tomto probléme počuli, aj keď nie každého sa dotýka tak intenzívne ako obyvateľov Berlínskej ulice. Družstvo ODEKO plánuje postaviť parkovací dom vo vnútrobloku Berlínskej ulice. Z toho dôvodu začalo s výkupom pozemkov už v roku 2017 až ich do dnešného dňa vlastní viac ako 50% v tejto lokalite. Problém však je, že tieto pozemky sú veľmi rozdrobené a na to, aby sa dali hodnotnejšie využiť, ich potrebujú sceliť.
Pôvodné zámery družstva boli zastavať kompletne celý vnútroblok a vytvoriť vyše 900 parkovacích miest. Novšie návrhy počítali už asi iba s polovičným množstvom. Situácia sa však viacnásobne zamotala a momentálne sa, žiaľ, nachádza na mŕtvom bode, čo v podstate ničomu neprospieva.
Problematika nevysporiadaných pozemkov na Sídlisku Ťahanovce je taká rozsiahla, že ani družstvu ODEKO sa nepodarilo vysporiadať všetky pozemky na Berlínskej ulici. Žilinskému družstvu sa podarilo byť jediným vlastníkom doposiaľ iba na 15 z 25 parciel, ktoré sa nachádzajú blízko seba. Jednu parcelu vlastnia na približne dve tretiny, na dvoch parcelách vlastnia približne polovicu, na ďalších dvoch tretinu, na jednej pätinu a na zvyšných troch vlastnia iba fragmenty. Finálny súčet všetkých pozemkov a častí parciel v lokalite vnútrobloku Berlínskej ulice činí približne 10.888 m2.
Zaujímavé je, že parcela 3427 sa nachádza ako jediná mimo vnútrobloku Berlínskej ulice, presnejšie v záhradkárskej osade Mončí potok pod stavbami a záhradami. Družstvo ODEKO tam však vlastní iba 1/24 tejto parcely a delí sa o ňu s ďalšími 18 vlastníkmi. Z jej celkovej rozlohy 347 m2 tak vlastnia iba 15,58 m2. Podiel na tejto parcele získali pravdepodobne kvôli tomu, že to bolo súčasťou nákupu inej parcely. Momentálne družstvo nevlastní iné parcely v tejto lokalite. Nie je však vylúčené, že sa nebude snažiť v budúcnosti využiť vlastnícke práva časti z tejto parcely intenzívnejšie.
Možnosti riešenia sporu na Berlínskej ulici:
Družstvo ODEKO ponúka tri možnosti: buď odpredaj pozemkov za približne dvojnásobnú cenu, ako je znalecká cena pozemkov, zámenu pozemkov za iný stavebný pozemok alebo výstavbu parkovacieho domu v tejto lokalite. Voči zámerom developera sme v lete minulého roku urobili petíciu (spoločne s Evou Zummerovou, Stanislavom Kokindom a Vilom Csókom), ktorú sme podali do podateľne na Magistráte mesta Košice, kde sa o nej doposiaľ ešte nerokovalo napriek tomu, že sa konali už tri mestské zastupiteľstvá a vyzbierali sme dostatočný počet podpisov. Rokovania medzi kompetentnými inštitúciami a žilinským družstvom sú momentálne na mŕtvom bode, družstvo akékoľvek rokovania podmieňuje návrhom komplexného riešenia. Za petičný výbor sme navrhli ako prijateľné riešenia - výkup pozemkov za znaleckú cenu (pozemky by bolo možné časom využiť v rámci celomestskej parkovacej politiky, pre mesto by to bola v podstate investícia), zámenu pozemkov (napr. pozemok na Pekinskej ulici určený na výstavbu parkovacieho domu alebo iný mestský pozemok) alebo podmienenú výstavbu parkovacieho domu na okraji vnútrobloku pri Európskej triede (boli by zachované existujúce parkovacie miesta, ktoré by získalo mesto Košice - zavedenie celomestskej parkovacej politiky časom - parkovací dom by spĺňal štandardy 21. storočia ako sú napr. zelená strecha, zelené steny a bol by zapustený do svahu s aspoň čiastočne podzemným parkovaním). V každom prípade považujem za nevyhnutné v situácii ďalej rokovať a dohodnúť sa na konkrétnom riešení, či už na niektorom z vyššie menovaných, ich kombinácii alebo inom riešení, ktoré bude akceptovateľné pre všetky strany vrátane obyvateľov sídliska Ťahanovce.
(Zdroj: verejne prístupné informácie získané prostredníctvom: Kataster portál, dostupné online: tu)
MČ Juh
V mestskej časti Juh vlastní družstvo ODEKO druhý najväčší počet parciel - celkovo 24. Ich celková rozloha vrátane parciel, kde nie sú 100% vlastníkom. Ich celková rozloha je 6.545 m2. Vzhľadom na to, že sa tieto pozemky nachádzajú na viacerých lokalitách, dovolím si túto sekciu rozdeliť na podkategórie, aby ste mali lepší prehľad.
A) ALEJOVÁ ULICA
Električková trať na Alejovej ulici je vo veľmi zlom technickom stave, ktorý je až taký zlý, že je reálne, že špeciálny stavebný úrad zakáže, aby po nej jazdili električky. Trať jednoducho potrebuje rekonštrukciu a mesto Košice na to plánuje využiť eurofondy. Vedomosť o plánovanej rekonštrukcii majú aj bežní ľudia vzhľadom na veľké množstvo medializovaných informácii. Iba žilinské družstvo ODEKO o tomto zámere nevedelo (podľa ich vlastných slov v tomto článku) v čase, keď pred niekoľkými rokmi kupovalo 5 parciel s rozlohou 1.456 m2, ktoré sa nachádzajú priamo pod električkovou traťou, časťou vozovky a jej priľahlého okolia. Pozitívne je, že aspoň vedeli, čo sa na tých parcelách nachádza a neprekvapilo ich, že sa jedná aj o električkovú trať. Družstvo ODEKO vraj plánovalo zámenu týchto pozemkov za mestské pozemky na Berlínskej ulici na sídlisku Ťahanovce.
B) ULICA PRI PRACHÁRNI
Na tejto ulici vlastní družstvo ODEKO dve menšie parcely s celkovou rozlohou 222 m2. Nachádzajú sa priamo pod časťou vozovky a jej bezprostrednom okolí medzi predajňou Merkury Market a stanicou technickej kontroly. Opäť sú to parcely, na ktorých nie je možné realizovať žiaden developerský zámer kvôli vecnému bremenu. Na tejto ulici sa nachádzajú viaceré nevysporiadané pozemky. Môžeme ich vidieť aj voľným okom, pretože sú oddelené betónovými zátarasami a jazdiť sa smie iba v jednom jazdnom pruhu.
C) RASTISLAVOVA ULICA
Družstvo ODEKO vlastní parcelu 3397/7, ktorá sa nachádza pod Rastislavovou ulicou na mieste, kde sa križuje s Gemerskou ulicou. Ich pozemok má trojuholníkový tvar a zaberá necelých 500 m2. Nič iné okrem cestnej komunikácie a časti križovatky sa na ňom nenachádza. Je v podstate nevyužiteľný. Samozrejme, pokiaľ by ste nechceli požadovať od správcu komunikácie mesačné odmeny, resp. odkup za pre vás výhodnú sumu, alebo sa rozhodnete blokovať prípadnú rekonštrukciu uvedenej križovatky v budúcnosti.
D) OSTROVSKÉHO A TURGENEVOVA ULICA
Družstvo ODEKO vykúpilo všetky parcely pod cestnou komunikáciou na Ostrovského ulici v úseku medzi Gemerskou a Turgenevovou ulicou vrátane chodníkov a priľahlej zelene. Celkovo vykúpili 13 parciel s rozlohou 2.792 m2.
Žilinskému družstvu patrí aj menšia 43 m2 parcela 510/209 pred bytovým domom na Turgenevovej ulici č. 40. Veľkú časť tejto parcely zahŕňa zeleň a zvyšok je asfaltová plocha. Ktovie, možno aj tu by chcelo družstvo ODEKO riešiť problémy s parkovaním a obyvatelia tejto bytovky sa môžu tešiť na “príjemný darček” v podobe nového parkovacieho domu.
E) JUŽNÁ TRIEDA - PRIEMYSELNÁ ZÓNA
Dve parcely žilinského družstva sa nachádzajú v priemyselnej zóne na Južnej triede. Parcela 7876/502 s rozlohou 313 m2 sa nachádza pod budovami a časťou zelene. Družstvo je jej polovičným spoluvlastníkom. Jej netradičný tvar pripomínajúci boomerang bude mať určite mnoho možností na plnohodnotné využívanie, keď sa raz stanú jediným vlastníkom.
Druhá parcela družstva – 7876/501 s rozlohou 1.221 m2 - je vzdialená len niekoľko sto metrov ďalej a rozprestiera sa v priemyselnom dvore, kde aktuálne parkujú osobné aj nákladné autá. Vzhľadom na to, že družstvo v lokalite nevlastní žiadnu zo susediacich budov, môže tento pozemok využívať maximálne na zamedzovanie prístupu vlastníkom susedných priemyselných budov. Prípadne tam vyberať mýto či parkovné za užívanie ich parcely.
(Zdroj: verejne prístupné informácie získané prostredníctvom: Kataster portál, dostupné online: tu)
MČ Sever
So skupovaním pozemkov týmto družstvom majú svoju skúsenosť aj ľudia bývajúci na Kavečianskej ceste, Jazvečej či Bežeckej ulici. V novembri 2020 v tejto lokalite družstvo ODEKO vykúpilo pozemky pod cestami, chodníkmi, zeleňou ale aj pod prístupovými pozemkami ku štyrom rodinným domom.
Družstvo ODEKO v tejto lokalite vlastní celkovo 7 parciel s celkovou výmerou 1.567 m2. Na dvoch z nich sa nachádzajú cestné komunikácie - ulice Jazvečia a Bežecká. Štyri pozemky sú v podstate predzáhradky a jediné príjazdové cesty k rodinným domom v radovej výstavbe. Posledný pozemok sa nachádza pod časťou záhrady a časťou základov jedného z rodinných domov. Čo myslíte, aký investičný zámer môže mať toto družstvo v tejto lokalite?
(Zdroj: verejne prístupné informácie získané prostredníctvom: Kataster portál, dostupné online: tu)
MČ Západ
(Zdroj: verejne prístupné informácie získané prostredníctvom: Kataster portál, dostupné online: tu)
Družstvo ODEKO v mestskej časti Západ vlastní jediný pozemok. Ide o parcelu 4699/560, ktorá sa rozprestiera na príjazdovej ceste k budove, kde sídli napr. Centrum voľného času. Pozemok družstva má 179 m2 a zahŕňa prevažne asfaltovú cestu, ktorá by v budúcnosti mala slúžiť ako jediná prístupová komunikácia pre ďalšiu individuálnu výstavbu, ktorá by mala v tejto lokalite vzniknúť. Budúcim vlastníkom by tak teoreticky mohol vzniknúť problém, ako sa dostať k svojim domom.
MČ Dargovských Hrdinov
(Zdroj: verejne prístupné informácie získané prostredníctvom: Kataster portál, dostupné online: tu)
V svahu pod Furčou je situovaná parcela 9667 s výmerou 821 m2, ktorej časť odkúpilo družstvo ODEKO. Pozemok je rozdelený na dve časti. Kým jeho menšia časť sa nachádza približne na úrovni chodníka pozdĺž Prešovskej cesty. Oveľa väčšia časť parcely zahŕňa v súčasnosti lesný porast na svahu.
Zo všetkých pozemkov, ktoré vlastní družstvo ODEKO v Košiciach, mi tento pozemok lámal hlavu najviac, kým som pochopil, prečo ho chceli vykúpiť. Pozemok by mohol slúžiť sčasti ako prístupová cesta k ďalším pozemkom - susednú parcelu vlastní firma Auto - VALAS, s.r.o. (predpokladám, že tam bude chcieť postaviť nový autosalón), a zároveň horná časť pozemku môže “slúžiť” ako prekážka pri vstupe na ďalšie parcely alebo ako zábrana na vybudovanie príjazdovej cesty. V tomto prípade by teoreticky mohlo ísť aj o náhodu, resp. súčasť ďalších obchodov, pretože v súčasnosti družstvo ODEKO má na tejto parcele vlastnícky podiel 1/35, vlastní tak v prepočte iba 23,5 m2.
Záver
Žilinské družstvo ODEKO ku dnešnému dňu aspoň čiastočne vlastní v Košiciach 58 parciel. Celková rozloha ich pozemkov vrátane podielov na parcelách, kde nie sú 100% vlastníkom je približne 19.200 m2. Veľká väčšina z nich sa nachádza pod verejnými stavbami alebo zeleňou. Na niektorých parcelách sa nachádzajú aj cesty, parkoviská, križovatky, električková trať, budovy, domy a príjazdy k nim, záhradné chaty či ďalšie ťarchy. Ani v jednom prípade sa nedá hovoriť o klasickom pozemku, ktorý by bol určený na výstavbu. Najbližšie k tomu majú pozemky na Berlínskej ulici, tam však je potrebné najprv vykonať drobné pozemkové úpravy. Záver však nechám otvorený a opýtam sa radšej Vás, ako si viete predstaviť využitie týchto pozemkov v dohľadnej dobe?
Problém s nevysporiadanými pozemkami v Košiciach je obrovský a zďaleka sa netýka iba sídliska Ťahanovce, hoci tam je objektívne najvypuklejší. Príbeh z Berlínskej ulice nám môže dať ponaučenie, že je na čase konať a snažiť sa vykúpiť parcely pod verejnými stavbami ale aj pod vlastnými domami, panelákmi, záhradami či pozemkami skôr, ako to za Vás urobí niekto iný. S najväčšou pravdepodobnosťou sa Vám ich podarí vykúpiť lacnejšie, ako bude ich budúca kúpna cena. Ak si z čítania môjho blogu máte odniesť aj niečo praktické, najlepšie bude, ak sa pozriete na katastrálnu mapu (dostupnú tu) a presvedčíte sa, že pozemok pod Vašim domom, bytom či prístupovou cestou patrí Vám, resp. aspoň mestu alebo štátu. Ak to tak je, máte šťastie a nemáte sa čoho obávať. Ak nie, skúste podniknúť také kroky, aby ste ich vlastnili skôr, než tak urobí niekto iný.
Ak sa Vám môj článok páčil, kliknite na "zvýšte karmu", alebo ho zdieľajte a zvýšite tým jeho čítanosť. Ďakujem pekne!
