Často v médiách odznieva názor, že pandémia spôsobila koniec akéhosi eposu a následne začiatok niečoho nového, ktorého kontúry sa ešte len formujú. V tomto duchu chcem začať aj tento príspevok, keďže som svedkom enormných zmien, ktoré sám ešte len spracovávam. Jedna z tých veľkých zmien sa práve odohráva v čínskom realitnom sektore.
V posledných týždňoch sa šíri veľa správ o čínskej realitnej bubline. Hlavným, ale určite nie jediným aktérom je čínska developerská firma Evergrande, ktorá je osedlaná množstvom dlhou a reálne hrozí, že prestane tieto dlhy vyplácať, aj keď prvú očakávanú splátku zahraničným investorom už vyplatili tesne pred vypršaním 30-dňovej lehoty, a tým ostávajú naďalej solventný. Minulý týždeň zoznam čínskych developerov, ktorí už defaultovali na svoje dlhy (Fantasia, Sinic a China Property Group) sa rozšíril o Kaisa Group. Situácia je veľmi vážna, a preto som sa rozhodol venovať nasledujúce časti svojho blogu práve tejto otázke.
Začnime po poriadku. V Číne pôsobím už vyše 8 rokov a hneď od začiatku počúvam, čítam o možnostiach investovať do čínskeho trhu s nehnuteľnosťami. Čína za posledné desaťročia ohromne zbohatla. Keďže tých možnosti investovania úspor je dosť málo (napr. akciový trh v Šanghaji sa stále nevyškriabal z pádu v roku 2015), investície plynu hlavne do realitného trhu.
Pád šanghajských akcii ,,Nehnuteľnosť - kráľ investičných prostriedkov."
Graf treba brať s hŕstkou soli, keďže tie dáta sa líšia od jedného zdroja k druhému, ale sú užitočné na vykreslenie trendu v cenách.
Ako vidíme, tak ceny v piatich znázornených čínskych mestách začali prudko rásť po roku 2015. Prečo? Vystrelil azda dopyt nových rodín po bývaní natoľko, že ďaleko prevyšoval ponuku? Určite nie. Jednak čínsky systém registrácie obyvateľstva, ktorý sa za posledné roky uvoľnil, zamedzuje svojvoľnému pohybu ľudí z vidieka do miest. Taktiež ceny nehnuteľností sú dosť veľkou bariérou.
Časť rastu cien mohla byť spôsobená odlevom investícií zo šanghajskej burzy po páde v roku 2015, keď sa zredukovali možnosti ľudí, kam svoje úspory mohli investovať. Som viac presvedčený, že miestne správy predpokladali určite s menšou konkurenciou investičných prostriedkov, a tak to využili zvýšením cien prenájmu pôdy. Keďže miestna správa má monopol na pôdu, tak developer a koniec-koncov aj zákazník nemajú na výber.
Čínska kultúra a čínsky sen
Potom je tu aj čínska kultúra, ktorá ten dopyt po nových bytoch ťahá ešte viac nahor. Ovplyvnené extrémnou chudobou z predošlých generácii sú tak čínske rodiny zvyknuté odoprieť si vyššiu kvalitu života dnes prostredníctvom konzumu na úkor investovania do budúcnosti vzdelávaním sa alebo realitného trhu. Odkedy sa Čína čiastočne reformovala na trhovú ekonomiku a rozpútala bezprecedentný ekonomický rast, priemerne bohatstvo Číňanov len a len stúpalo. To sa vyhrotilo v pojme „China Dream“, niečo ako čínska verzia amerického sna, s ktorým vyrukoval prezident Xi po prevzatí moci.
„China Dream“, čiže stať sa súčasťou strednej triedy a vlastniť byt v dobrom meste dnes už nie je v móde, a tak ako stroskotal americký sen na ekonomickej kríze v 2008, zdá sa že podobne končí aj ten čínsky. Namiesto čínskeho sna je dnes veľa počuť o pojme „spoločný blahobyt“. O ňom si povieme niekedy nabudúce.
Čina je dnes 9. najdrahšou krajinou na svete, kde trvá v priemere skoro 28 rokov (v tých najväčších mestách dokonca až 50 rokov), aby človek dokázal ušetriť na byt. V porovnaní so Slovenskom, to u nás to trvá v priemere 11 rokov.
Keď sa bavíme o role čínskej kultúry na rastúcom dopyte po nehnuteľnostiach, treba tiež spomenúť čínsky zvyk pred svadbou. Ženích často za pomoci celej rodiny je povinný zaobstarať byt pre svoju novú rodinu. Tie očakávania sú rovnaké, či je ženích z bohatej alebo chudobnej rodiny. A tak hlavne pre ľudí zo skromnejších pomerov to spôsobuje ohromný tlak pre celú rodinu, ktorá musí zhromaždiť všetky svoje zdroje a čas na to, aby dokázali splácať hypotéku. Preto nie je neobvyklé, keď si ľudia v dôchodku musia znova nájsť zamestnanie, aby dokázali finančne ustáť všetky svoje záväzky.
Odlišným príkladom je čínska rodina žijúca vo väčšom meste a vlastniaca dve až tri nehnuteľnosti. V jednej žije, druhú má v prípade, že sa im narodí syn a tretiu ako investíciu. Tí majetnejší si kúpia aj nehnuteľnosť blízko dobrej školy, keďže registrácia detí do škôl sa viaže na adresu bydliska. V prvo-vrstvových mestách (Peking, Šanghaj, Šendžen a Guangdžou), kde sú ceny nehnuteľností astronomické, je taký obraz menej pravdepodobný, ale napríklad ľudia z môjho okolia väčšinou vlastnia dva byty alebo viac. To tiež spôsobuje, že ty majetnejší vytláčajú cenami z trhu tých chudobnejších a napokon aj znižujú možnosť reálneho obratu svojej investície, keďže niekomu by ten druhý alebo tretí byt bolo potrebné na konci aj predať. Ten istý proces sa opakuje v menších mestách, kde tiež rastú nové štvrte a aj ceny.
Pri spočítaní rodinných, spoločenských a ekonomických tlakov sa ocitáme v situácii, keď bežný človek musí pracovať 30-50 rokov, aby dokázal splatiť byt, ktorý napokon ani nevlastní.
Pokračovanie v budúcom vydaní blogu.
