Nestavali na zelenej lúke.
Oproti môjmu prvému pôsobisku v Čine cez veľkú 6-prúdovú cestu nebolo nič. Potom most a na to dedina. Stará Čína. Na cestách samý výmoľ a voľne pohodené odpadky, dvoj až trojposchodové budovy, lacné reštaurácie, pouličný predavači, pečené kačky za dve eurá a strih v kaderníctve za 50 centov.
Táto dedinka sa skrývala pred pokrokom, až kým ju nejaký developer nenašiel a miestny zástupcovia nepredali. Dnes na jej mieste sú postavené 20-poschodové paneláky. Podobný osud postihol množstvo takýchto komunít. Veľa pôvodných obyvateľov takúto zmenu určite uvítalo, keďže mohli zameniť svoj starý byt za nový na modernom sídlisku a celkovo ich to vyšlo oveľa lacnejšie, ako keby išli cez realitný trh. Samozrejme, nie všetci. Človek, ktorý sa nechce zbaliť, má smolu.
Opatrenia proti volatilite
Ako som už uviedol, tak dnes má Čína jedny z najdrahších nehnuteľností na svete a veľa mladých ľudí sa jednoducho vzdalo. “躺平” alebo “ležať na plocho” je kvázi spoločenské hnutie mladých, ktoré je toho príkladom. Čo s tým robí čínska vláda?
Minulý mesiac vo Wuhane zakročila polícia proti protestujúcim ľudom. Na rozdiel od podobných protestov zo septembra, keď sa ľudia obávali, či ich byty budú dokončené, tento protest bol namierený proti drastickému zníženiu cien, a to až o 30% z pôvodnej ceny. To je dobrá správa pre každého, kto ešte len hľadá nový byt, ale veľmi zlá pre toho, kto ten byt už kúpil pred zľavou. Vláda zasiahla a nastavila cenovú reguláciu stanovujúcu dno zliav na 15%.
So zhoršujúcou sa situáciou na čínskom realitnom trhu môžeme očakávať viacero takýchto ad hoc riešení na zaplátanie štrukturálnych chýb. Ale sú tu aj riešenia, ktoré už boli implementované pred viacerými rokmi na to, aby zakročili proti rapídnemu dvíhaniu cien a zadlžovaniu sa.
Jedným z opatrení sú vysoké akontácie. Pri kúpe prvého bytu, ak je to novostavba, akontácia predstavuje 20% celkovej hypotéky. Pri kúpe druhého je to 30%. Ak je to „second hand byt “ , pri prvom byte je akontácia 30%, druhom zas 40%. Pri kúpe tretieho bytu celá suma musí byť vyplatená v hotovosti. Po prvé vidno, že toto opatrenie zvýhodňuje novostavby, čo aj dáva zmysel, keďže práve konštrukcia sídlisk tvorí podstatnú časť čínskeho HDP. Po druhé toto opatrenie sa nevzťahuje na jedinca, ale na celú rodinu čo niekedy vedie k situácii, že sa manželia rozvedú, aby boli schopní nakúpiť viac nehnuteľnosti. Na záver treba podotknúť, že pri tak vysokej akontácii je riziko defaultu hypoték (čo vlastne spustilo finančnú krízu v roku 2008) podstatne nižšie.
Ďalej je tu daň z pridanej hodnoty a investície. Aby sa priamo zamedzilo špekuláciám, existuje balík daní, ktorý ma tomu predísť. Napríklad dva roky od kúpy funguje daň z pridanej hodnoty vo výške 5.6%. Od dvoch do piatich rokov sa to mení na hybrid medzi daňou z investície a z pridanej hodnoty. Ak bol byt postavený pred rokom 2015, tak sa naň sťahuje 1% daň. Ak je to po roku 2015, tak 20% z rastu investície.
Poslednou veľkou reguláciou a aj čiastočnou príčinou pre situáciu, v ktorej sa ocitáme dnes, je finančná regulácia developerov z minulého roka - tzv. tri červene čiary. Čínska vláda potrebovala zamedziť zadlžovanie developerských firiem, a tak postavila medzi nich a možnosť vystavovať nové dlhopisy tri podmienky. Tieto podmienky sledujú veľkosť dlhu a schopnosť splácania. Keďže veľká časť firiem nespĺňa tieto podmienky, nemôžu sa naďalej zadlžovať, a tým pádom majú problém uhrádzať existujúce záväzky, čo sa preukazuje v tiesnivej situácii, v ktorej sa čínski developeri dnes ocitajú.
Pokračovanie v budúcom vydaní blogu.
