Vlastnícke práva a realitný systém
Čo pojem „vlastniť byt“ vôbec znamená? Ako som už písal v predošlom diele, pôdu v Čine nemôže vlastniť nikto iný ako štát. Ten zas odpredá právo využiť pôdu developerovi (buď súkromnému alebo verejnému), ktorý zase zazmluvní subdodávateľov, aby ten projekt postavili, tiež aj marketingové firmy, ktoré budú byty predávať konečným zákazníkom (tí často čakajú aj 3 roky po kúpe, kým je stavba dokončená). Nakoniec sú tu firmy, ktoré nové sídliská spravujú, starajú sa o čistotu, bezpečnosť a údržbu.
Na tomto systéme sa podieľa cela škála súkromných a verejných záujmov. No najväčším výhercom je miestna samospráva.
Miestna samospráva má z predaja práv využitia pôdy ohromný výnos, ktorý prevyšuje 40% celkových príjmov. V prípade, že o tieto príjmy príde, čo sa už pomaly aj stáva realitou, bude musieť hľadať iné zdroje, ako napríklad daň z nehnuteľností, ktorá už funguje v testovacom štádiu v Šanghaji.
Ale vráťme sa naspäť k vlastníckym právam. Pre rezidenčné priestory sa právo používania majetku vystavuje na dobu 70 rokov, čo znamená, že ak niekto kúpi 10-ročný byt, tak má ešte ďalších 60 rokov právo ho využívať. Čo sa stane potom? Teoreticky po vypršaní leasingovej lehoty štát predĺži leasing na ďalších 70 rokov. Ale v praxi je ťažko povedať čo o 70 rokov bude keďže tento systém je relatívne novy. Z terajšej praxe môžeme očakávať že o 70 rokov ten byt už nebude stáť.
Bývanie ako komodita
Jedným z najbizarnejšich javov, s akým som sa v Číne stretol, je popis bytu, ktorý už mal predošlého vlastníka „二手房“ doslova „second hand byt“. Ide o byty, ktoré by sa v našich pomeroch stále považovali za novostavby, teda aspoň keď si pozrieme dátum výstavby, i keď možno nie podľa stavu, v ktorom sa ten bytový dom nachádza. V našich končinách si úplne bežne vieme predstaviť nehnuteľnosť ako investíciu. Ale ako spotrebná komodita?
Ako jasný kontrast prístupu k nehnuteľnostiam na Slovensku v porovnaní s Čínou by som ponúkol dva príklady. V prvom si predstavte naše paneláky po renováciách, ktoré na Slovensku prebehli s polystyrénom zateplenými stenami, plastovými oknami a novou strechou. Pamätám si, keď sme navštívili s manželkou (rodenou Číňankou) vtedy ešte frajerkou moju babku, ktorá v takomto paneláku žila. Pýtal som sa jej : ,,Koľko rokov môže mať tento panelák ?“ „Nie viac ako 20 rokov,“ odpovedala. Nechcela veriť, že bol postavený v 70. rokoch.
Na druhej strane si predstavte toto:
Táto bytovka bola postavená v roku 2006. Síce na fotke vyzerá celkom decentne, a len trošku vidieť opadanú omietku, no realita je o niečo horšia. Väčšina bytoviek na tomto sídlisku nemá vchodové dvere, káblovanie nezodpovedajúce medzinárodným štandardom, hrdzavé fľaky z mreží na oknách po vonkajších stenách a prachom zapadnuté schodište. Na druhej strane práve takýto prístup k bývaniu nabáda spoločnosť k pokračovaniu výstavby a búraniu spustošených 50 či 60 ročných bytoviek a nie k obnove a rekonštrukciám.
Preto sa naskytá otázka: ,,Dokáže si investícia do nehnuteľností udržať svoju hodnotu v dlhodobom horizonte?" To bude záležať na tom, ako dobre sa o nich budú starať spoločnosti, ktoré ich spravujú. Staršie sídliská také služby nemajú alebo sú dosť zredukované a podfinancované.
Pokračovanie budúcom vydaní blogu.
